Забудовники і банки запускають програми іпотечного кредитування. Більше десятка будівельних компаній підписали з фінустановами угоди про партнерство. Їхні клієнти зможуть оформити іпотеку за зниженою кредитною ставкою 5-7% річних. Решту банкам компенсують самі девелопери. Забудовники розраховують оживити ринок первинної нерухомості, а банки вирішують проблему надлишкової ліквідності.
Друге пришестя
Україна пережила перший іпотечний бум у середині нульових. За кредитні гроші тоді продавалося близько 70% житла, а ціна малогабаритної однокімнатної квартири у столиці стартувала від $ 70 000. Пузир на ринку нерухомості луснув наприкінці 2008-го, ціни на нерухомість впали. Через масові неплатежі, банки посилили вимоги: розмір мінімального внеску зріс до 30-50% від вартості житла, позичальники повинні були документально підтвердити свої доходи. Негативно позначилась до іпотеки і курсова нестабільність. Забудовники зробили ставку на інші програми лояльності для клієнтів: розстрочку платежу або прямі знижки.
За даними НБУ, у 2016 році на іпотеку припадало всього 5% від загальної кількості угод. З початку 2017 року іпотечне кредитування знову активізувалося, ставки стали знижуватися. Якщо на початку 2016 року банки кредитували фізосіб в середньому за 34% річних, то до початку 2017-го зменшили ставку до 22%, говорить комерційний директор TARYAN Group Назар Бурда.
Деякі забудовники пішли ще далі. Відразу кілька девелоперських компаній запропонували покупцям житла іпотеку в окремих банках за пільговою ставкою. Наприклад, Кристалбанк і Укргазбанк видають кредити покупцям житла в об'єктах Київміськбуду на перший рік у гривні під 5 і 7,5% річних відповідно. Ставка за позиками зростає разом з терміном кредитування.
За такою ж схемою працюють і інші компанії. За 5% річних Укргазбанк кредитує купівлю житла в Інтергал-Буді. Початковий внесок, як і у випадку з Київміськбудом, становить 30% від вартості квартири.
Клієнти Укрбуду можуть взяти кредити в банку Глобус за ставкою від 5,9% і в Укргазбанку - від 8% річних.
Покупцям доведеться додатково заплатити комісію від 1,5 до 3,5% від суми боргу, але це все одно може бути вигідніше традиційних банківських пропозицій. Середня кредитна ставка в гривні складає 20% річних.
В Глобусі серед партнерів банку називають дев'ять київських, одну харківську і одну сумську компанію. "Ми працюємо над розширенням переліку партнерів. Зараз наше завдання - запустити кредитні програми з великими забудовниками в регіонах. Думаю, в найближчому майбутньому у нас з'являться іпотечні пропозиції для жителів Одеси, Дніпра, Миколаєва, Львова, Чернігова", - повідомила заступник голови правління банку Глобус Олена Дмитрієва.
У першому кварталі 2017-го комерційні банки видали іпотечних кредитів на 178 млн грн, повідомляється в звіті НБУ. Зростання до аналогічного періоду минулого року складає 80%. Середній розмір позики - 546 000 грн, частка позик на суму понад 2 млн грн скоротилася з 13 до 4%.
Умови пільгових кредитів не відрізняються від стандартних, розповідає заступник директора департаменту роздрібного банкінгу Укргазбанку Олег Кляпко. За його словами, клієнт повинен внести не менше 30% початкового внеску і мати постійний дохід, що дозволяє оплачувати заборгованість.
Платить забудовник
Активність забудовників - вимушений захід. За перший квартал 2017 року на первинному ринку в споруджуваних і зданих будинках продано 735 квартир, тоді як за аналогічний період минулого року - 1220, говориться в недавньому дослідженні ARPA Real Estate. Це пов'язано не тільки з низьким рівнем доходів населення, але і зі зміцненням гривні.
Девелопери сподіваються, що відновлення іпотеки допоможе залучити покупців на ринок первинного житла. "Ми розраховуємо, що частка іпотечних позик досягне 10% від загального числа угод", - говорить керівник прес-служби компанії Інтергал-Буд Володимир Германов.
Співпраця з забудовниками вигідно і банкам. Зараз всі шукають надійних клієнтів в сегменті малого і середнього бізнесу, відзначає начальник роздрібних продажів Укрсиббанку Володимир Шевченко. "Частина банків видають іпотечні позики, для них це можливість заробити", - говорить він.
Як будівельним компаніям вдалося домовитися з банками про кредитування клієнтів за пільговою ставкою? Різницю доплачують самі девелопери. "Мінімальні процентні ставки для клієнта досягаються шляхом реалізації партнерських програм із забудовниками, які компенсують банку частину прибутковості по кредиту", - говорить Кляпко.
Будівельні компанії роблять знижки 10-15% клієнтам, які готові оплатити повну вартість квартири. Якщо покупцеві потрібен кредит, забудовник просто передає цю суму банку, який бере в заставу квартиру в споруджуваному будинку, говорить віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал.
Не всі девелопери готові на такий крок. "Компанії не вдалося досягти в переговорах з банками вигідних для клієнта умов. Тому набагато цікавіше для покупця все-таки розстрочка від забудовника", - повідомив фінансовий директор UDP Юрій Серещенко.
Що заважає зробити іпотеку масовою? Основна перешкода для відновлення іпотечного кредитування - брак платоспроможних позичальників з офіційно підтвердженими доходами, говориться в звіті НБУ. Серед інших причин регулятор називає високі процентні ставки і юридичні ризики, зокрема недоліки законодавства та судової практики, що перешкоджають своєчасній реалізації застави в разі, коли боржник не виконує зобов'язань.
Незважаючи на новий сплеск пропозиції іпотечного кредитування, в 2017 році забудовники продовжать пропонувати квартири в розстрочку, і цей інструмент буде більш затребуваним на ринку, ніж іпотека, прогнозує Назар Бурда. "Зараз, взявши іпотеку на 10 років і більше при середній річній ставці в 22%, покупець в результаті значно переплачує, що відлякує потенційних інвесторів", - пояснює він.
Олександра Некращук
Христина Болотова