Цены на украинскую жилую недвижимость, несмотря на карантин, за год увеличились более чем на 10%. В рейтинге международного британского агентства Knight Frank Украина заняла 6 место среди 56 стран по темпам роста цен на жилье.
По данным этого британского агентства украинская жилая недвижимость подорожала в 2020 году на 10,3%. Больше всего среди государств в рейтинге цены на жилье выросли в Турции (+ 27,3%). Далее следуют Новая Зеландия (+ 15,4%), Люксембург (+ 13.4%), Словакия (+ 11.8%) и Польша (10.7%). Сразу после Украины на 7-ом месте оказалась Австрия, где жилье подорожало на 9,5%. Рейтинг охватывает динамику цен за период с октября 2019 по сентябрь 2020 включительно.
Среди 20 первых мест рейтинга, Украина оказалась не единственным государством, которое во время карантина не осуществляло финансовую поддержку населения. Также в нашей стране до сих пор должным образом не запущена доступная ипотека. Даже озвученая целевая ставка 10% на конец 2020 года, которая является вовсе не конкурентной по сравнению с другими государствами, пока не доступна широкому кругу потенциальных покупателей. Таким образом, рост цен на недвижимость в Украине даже несмотря на карантин стало результатом системных драйверов, а не кратковременных факторов.
Украина имеет относительно низкий уровень обеспечения населения жильем. Во Франции или Германии на одного жителя в среднем приходится по 39 м² жилой площади. В Дании этот показатель даже превышает 40 м² / чел, а в США достигает почти 70 м². В Украине, хотя и обеспеченность населения жильем постоянно растет и с 1990 года увеличилась более чем на 5 м², показатель все равно пока составляет 23 м² / человека.
К тому же в среднем от 20 до 50% жилого фонда может приходиться на устаревшее жилье, которое уже подошло к пределу использования. Около 70% всего жилья построено до 1990 года. Исходя из того, что такие дома все еще могут использоваться, их возраст составляет не менее 30 лет. Вместе с тем, фактически, уже сейчас квартиры в старом жилом фонде очень трудно продать, а количество сделок по таким объектам уменьшается из года в год. В Германии или Литве проводились масштабные реновации старых советских "панелек", во время которых значительно увеличили срок использования жилья и улучшили его потребительские свойства. Владельцы таких квартир имеют крышу над головой, одновременно они являются частью общества, которая претендует на новое жилье.
Итак, в Украине обеспеченность населения жильем находится на значительно более низком уровне по сравнению с европейскими странами. Естественно, люди нуждаются в качественном жилье большей площади, чем создают серьезный спрос на рынке.
Если в 2021 году появятся широкодоступные инструменты ипотечного кредитования, тогда этот сегмент покажет еще лучшую динамику. Получив возможность докредитироваться на 10-50% от стоимости квартиры, на рынок сразу попадет большой пласт покупателей, которые пока не имеют полной суммы для покупки жилья. Несмотря на общий потенциал обеспеченности населения жильем и неудовлетворительное состояние большинства имеющегося жилого фонда, речь идет о возможном существенном увеличении спроса и его фиксации на новом уровне.
Также в Украине жилой сектор стал альтернативой отсутствующему фондовому рынку для среднего класса и ненадежным банкам, которые теперь еще и устанавливают неконкурентные ставки по депозитам. Во время карантина часть покупателей действительно решила повременить с вложением средств в жилье, взамен остальные наоборот предпочли квадратные метры перед расширением бизнеса и другим инвестициям с неопределенными перспективами окупаемости.
По прогнозам, первичный рынок в 2021 году станет флагманом роста цен на жилую недвижимость. Это касается в основном предложений от крупных и известных девелоперов. Даже несмотря на старт в 2021 году ранее отложенных из-за коронавируса новых проектов, спрос на такое жилье превышает предложение.
Небольшие застройщики формируют "низ рынка" с меньшими ценам, но они все равно не могут гарантировать завершение работ в определенный срок, поэтому их основные продажи приходятся на заключительные этапы реализации проектов, когда дома уже почти готовы. Относительно небольшое количество сделок в таких девелоперов "на старте" не сможет существенно повлиять на рынок и снизить цены. Стоит отметить, что сейчас речь идет о реальном спросе и предложении, и соглашений, которые будут заключены, а не об объемах рекламных объявлений, которые может увидеть обычный человек. Ситуация с рекламой далеко не всегда правильно отражает рынок, ведь мощные девелоперы могут привлечь клиента, используя гораздо меньше промо по сравнению с маленькими застройщиками. Ведь за них говорят завершенные проекты и бренд на рынке.
Цены на вторичное жилье также будут расти, хотя ситуация не будет однородной. Например, жилье в новых домах сразу после введения в эксплуатацию может стоить на 20-30% дороже, чем его цена за год до этого от девелопера. Высокими темпами будет расти стоимость квартир в домах в возрасте до 10-15 лет. Это все еще новые жилые комплексы. Даже если тогдашний «бизнес» по технологиям и сопутствующими факторами может быть больше похожим на сегодняшний «комфорт», такое жилье все равно имеет преимущества в виде полностью заселенного дома и развитой придомовой инфраструктуры. Цены на старые "хрущевки", которые в столице уже анонсировали к сносу, могут или зафиксироваться на одном уровне, или в твердой валюте увеличатся совсем незначительно.
Одним из положительных факторов для строительной отрасли является отмена долевого участия для девелоперов с 2021 года. На самом деле, это общая практика, только сейчас пришла в Украину. В начале двухтысячных годов девелопер не брался за проекты развития районов и не обещал жителям строить школы и детские сады, зато просто платил несколько процентов стоимости строительства в бюджет, они растворялись. То есть долевое участие было способом получить от депелопера хоть что-то в местную казну.
Сегодня ситуация радикально изменилась и покупатель выбирает жилье там, где застройщик точно позаботится обо всей необходимой социальной инфраструктуре и местам досуга. Фактически, из-за существования долевого участия, застройщики были вынуждены либо платить дважды, сначала внеся долевое участие, а затем самостоятельно развивая инфраструктуру, или игнорировали процесс возведения социальных объектов, который был не прозрачным и содержал немало коррупционных рисков. Отмена долевого участия не освобождает девелопера от развития инфраструктуры, а наоборот переводит эту сферу в значительной степени под ответственность застройщика.
Задекларированная реформа ДАБИ и разделение ведомства на три органа пока не принес рынку желаемых результатов. Застройщики отмечают увеличение времени на получение разрешительных документов и рост числа немотивированных отказов. В других странах действуют альтернативные решения, как, например, институт частных компаний - инспекторов, контролирующих соблюдение застройщиками норм, отвечая за озвученные выводы своими лицензиями. По сравнению с работой единого и неприкосновенного государственного органа такая система оказывается защищенной от коррупционных рисков и гораздо лучше адаптируется под современные рыночные условия.
В 2020 году цены на украинскую недвижимость росли несмотря на факторы пандемии и суровые весенние ограничения. Высокий спрос на жилье среди украинцев обусловлен системными факторами, а потому оказался нечувствительным к кратковременным факторов. Зато потенциальное появление доступной ипотеки в 2021 году, начало реновации старого жилья прежде всего в столице и городах-миллионниках, отмена долевого участия и дальнейшие шаги в направлении реформирования ДАБИ - это потенциальные точки роста сферы строительства, которые будут иметь положительное влияние на благосостояние украинцев и отечественную экономику в новом году.