В новостройках Киева в период карантина можно купить квартиру онлайн без особых проблем, однако покупатель в большинстве своем не спешит в отделы продаж. Цены на квартиры в новостройках Киева в апреле в гривне не изменились, а в долларе просели. Почему так происходит и кто из застройщиков сумел выстоять в кризис, далее в материале.
Как изменились цены на квартиры в новостройках Киева
Цены в новостройках Киева в апреле в гривне в среднем не изменились и остались на уровне 25 тыс. грн за кв. м. При этом за год средняя стоимость квартир выросла на 1,7 тыс. грн, или на 7,3%.
А вот в американской валюте цены в новостройках за месяц существенно изменились: с $ 980 за кв. м в марте до $ 910 за кв. м в апреле, то есть уменьшились на 7,1%.
Как рассказал девелопер Владимир Даниленко, несколько крупных застройщиков, которые устанавливают цены на свои объекты в долларах, зафиксировали курс на 6-10% ниже официального.
«Это, а также то, что вряд ли кто-то повысил стоимость квадратного метра в существующих условиях, и обусловило снижение средней цены», - уверен он.
Помимо прочего, застройщик Андрей Поляков советует обратить внимание на курсовые качели: после стремительного мартовского роста доллар в апреле потерял в цене более чем 1,5 грн.
«Отсюда и падение - удерживать долларовую цену застройщики сейчас не рискнут, поскольку это приведет к автоматическому повышению гривневой стоимости и, как следствие, снижение покупательской активности», - объясняет Поляков.
Что касается минимальной цены в новостройках Киева, то она просела за месяц на 200 грн, или 1,2% - до 17 тыс. грн / кв. м, а в долларах - на $ 10 или 1,6%.
На падение в долларе повлияло и замедление темпов строительства, и остановка площадок у некоторых компаний, и решение девелоперов отложить новые проекты до лучших времен, и существенное падение покупательской активности на первичном рынке недвижимости. Правда, произошло оно далеко не у всех.
Сложнее всего пришлось масс-маркету и бизнес-классу. В разговоре с одним из киевских застройщиков, который работает исключительно в бизнес-классе, он рассказал, что их целевая аудитория в основном еще в начале карантина или выехала за город, или закрылась в квартирах и отложила покупку нового жилья на неопределенный срок.
«Эти люди были настолько напуганы, что отказались от услуг домработниц. Фиксированный курс не помог - они просто не захотели выезжать на просмотр. Но с позапрошлой недели у нас начались первые встречи по предварительной записи, почувствовали наконец оживление».
Готовые квартиры в новостройках Киева лучше переносят кризис
Спрос на недвижимость в Киеве в марте упал в среднем на 50-70%, а в некоторых случаях и на все 100%. Продажа квартир в новостройках остановилась, покупатель замер в ожидании развития событий с карантином и пандемией коронавируса.
К концу марта - началу апреля ситуация стала более или менее понятной, рынок недвижимости свыкся с карантинными ограничениями, а застройщики оправились от первого шока и начали активно подогревать спрос. В ход пошли выгодные дисконты, фиксированный курс, ниже межбанковского, условия длительной рассрочки.
Разработали антикризисные мероприятия и для старых клиентов, предложив оплатить рассрочку по курсу 25,5 против общерыночного 27,3-27,5 грн за доллар. Некоторые компании открыто заявили, что готовы предоставить отсрочку по платежам и пойти навстречу, если у кого нет средств для погашения платежа.
При таких условиях несколько оживились спекулятивные инвесторы, которые хорошо знакомы с первичным рынком и его ключевыми игроками. Именно поэтому, пока у одних застройщиков наблюдался режим «шеф, все пропало», другие фиксировали соглашения и проявляли активность.
По словам Даниленко, существенно просели продажи только в некоторых сегментах, а в других, наоборот, выросли. Кризис прошелся катком по дорогой недвижимости (элит-класс и премиум-сегмент) и дешевой - эконом-класс, так называемом жилье масс-маркета.
«Во-первых, покупка недвижимости в таких объектах - это чаще всего покупка собственного жилья, и у покупателя далеко не всегда есть вся сумма для покупки. В условиях общей экономической неопределенности покупатели опасаются брать рассрочку, поскольку не уверены, что смогут ее выплачивать. К тому же из-за низкой маржинальности таких объектов риск существенных задержек строительства значительно возрастает», - пояснил он.
Кроме того, по словам Даниленко, во время карантина покупатели осознали, что классическое эконом-жилье без инфраструктуры, общественных пространств на территории, рекреационных зон вблизи слишком некомфортно для жизни.
«Те, у кого есть достаточная сумма для покупки, переключили внимание на проекты комфорт-класса с собственной инфраструктурой, зелеными зонами и водоемами поблизости», - уточнил эксперт.
Как рассказал Андрей Поляков, карантин подарил всему рынку недвижимости отсроченные операции из-за неуверенности части покупателей в своих будущих доходах и банальное желание переждать период «турбулентности», хотя именно на этом можно удачно сыграть, получив такие выгодные условия, о которых в другое время оставалось бы только мечтать.
«Для ключевых девелоперов с репутацией это проседание продаж будет временным. Например, после довольно скромного марта группа наших компаний уже в апреле вернулась к «докризисным» показателям.
Общее количество сделок за месяц на 12% превысило результаты января, не дотянув до пока рекордного в этом году февраля. Поэтому это, прежде всего, вопрос доверия клиентов и способности быстро адаптироваться к новым условиям, предлагая нужные инструменты», - уверен Поляков.
То, что вопрос доверия покупателя стал одним из решающих факторов, согласна и эксперт по недвижимости Анна Анисимова.
«Теперь при выборе новостройки покупатель прежде всего смотрит на репутацию компании, сданные объекты, темпы строительства начатых ЖК и голосует своими деньгами за те концепции, которые того стоят», - отмечает она.
«Сейчас очень важно быть максимально открытым и честным со своим покупателем, предложить ему различные альтернативы, пойти навстречу, а также постоянно работать с отложенным спросом.
Карантин рано или поздно закончится, а лояльность и доверие аудитории к компании, которая не подвела и выполнила свои обещания, останется», - убеждена Анисимова.
Как купить квартиру в новостройке в кризис
Фактически у покупателей есть три варианта покупки жилья в новостройке Киева: 100% оплата, рассрочка и ипотечная партнерская программа.
При условии 100% оплаты застройщик, как правило, предлагает систему скидок и дисконтов, чтобы поощрить клиента закрыть сделку. Партнерские программы длительные - на период до 20 лет с фиксированной процентной ставкой на первый год и отдельными условиями в дальнейшем.
Средняя ставка на рынке составляет 18-22%, хотя президент обещает дешевые кредиты на жилье под 10% уже в скором времени.
Рассрочка на квартиру, объясняет эксперт по недвижимости, бывает разных видов: на период до ввода дома в эксплуатацию или на 3-5-7 лет с возможностью жить в квартире и выплачивать ее стоимость в удобном темпе. Это достаточно редкий, но очень популярный продукт среди покупателей. Позволить себе такое могут только застройщики с финансовым ресурсом и сильным брендом, которые не опираются исключительно на деньги покупателя и строят жилье за свой счет.
«У нас есть 5 видов кредита на срок от 3 месяцев до 5 лет с фиксацией стоимости квартиры в договоре. Любимый продукт покупателей - это рассрочка на 3 месяца, поскольку в таком случае действуют те же бонусные условия, что и при условии 100% оплаты», - пояснила она.
Рассрочка до 6 месяцев не менее популярна - она предлагает базовую стоимость без наценок и подорожаний квадратного метра. Но в связи с карантином, поделилась Анисимова, инвестор увеличивает срок погашения до 12 месяцев. Подорожание квадратного метра в таком случае будет примерно на $ 30-40, что составляет 3-5% базовой цены.
Если хотите купить квартиру в рассрочку до 3 лет, будьте готовы к наценке $ 80-100 за квадрат, равный примерно 8-10% стоимости жилья. А самая длительная рассрочка до 5 лет предусматривает минимизацию месячных платежей и наценку $ 100-150 за квадратный метр, или 12-15% стоимости квартиры. С учетом того, что инвестиции по завершении строительства в ликвидном ЖК дают в среднем не менее 20-30% годовых, покупатель все равно выиграет.
«Сейчас главный страх покупателя квартиры в новостройке - будет ли достроен его дом. Поэтому в ближайшее время приоритет, скорее всего, будет предоставляться проектам на более высоких стадиях готовности. А в случае, если покупатель захочет сэкономить и уложиться в более раннем этапе - объектах, в которых поддерживается высокая динамика работ», - уверен Поляков.
Согласны с ним и эксперты по недвижимости, добавив лишь, что высокая динамика работ должна быть реальной и зафиксированной в постоянно обновляемых отчетах по строительству. Переставлять краны с места на место, как делали некоторые компании ранее уже недостаточно.
Прогноз цен на рынке новостроек Киева
Прогнозировать цены в новостройках Киева в условиях коронакризиса - дело неблагодарное: слишком много переменных и соединительных факторов, которые могут повлиять на стоимость квартир.
Анна Анисимова убеждена, что средняя стоимость квадрата на рынке в ближайшие месяцы будет колебаться в пределах 1,5-3%, реагируя на рост себестоимости строительства в связи с подорожанием доллара и инфляцией, которой пророчат скачок в этом году до 11,6%.
«В ликвидных форматах и концепциях рост цены будет гораздо выше, чем среднерыночный. По меньшей мере в 2-3 раза. К тому же по мере готовности объекта будет закономерное удорожание стоимости. Понятно, что мы будем ориентироваться на показатели спроса, который должен начать восстанавливаться после завершения карантина», - считает Анисимова.
Восстановление спроса к показателям января-февраля - важный психологический рубеж для первичного рынка. Ведь, по словам Полякова, текущая ситуация не позволяет застройщикам особенно разогнаться.
Сейчас задача номер один - как можно быстрее вернуть позиции, утраченные из-за карантина. А полноценное выравнивание цен станет возможным только после возвращения предыдущей покупательской активности.
«Поэтому можно предположить, что средняя гривневая цена в новостройках Киева особенно не изменится, разве что только в сторону совсем небольшого повышения», - прогнозирует эксперт.
Влиять на динамику цен в новостройках будет, как правило, и курс доллара, но теперь к нему добавятся последствия карантина для экономики, напоминает Даниленко. Если курс доллара существенно возрастет, это повлечет за собой и рост цен.
«В проектах, которые пользуются высоким спросом, цены могут начать расти и раньше. Чего точно не случится, так это обвала цен - падать им просто некуда», - убежден он.